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Cambiare casa: meglio nuova o usata?

Arriva quel momento nella vita dove si devono fare scelte importanti, comprare casa è una di queste. Soprattutto se stiamo acquistando una casa tutta nostra per la prima volta.

Sono tantissimi i dubbi, e perché no anche le paure quando dobbiamo affrontare una scelta del genere. Molto spesso, soprattutto se siamo giovani, ci affidiamo ai consigli navigati di chi ha più esperienza di noi.

I nostri genitori.

Sono veramente tante le variabili che entrano in gioco:

  • Che tipologia di casa? Villetta, appartamento, attico
  • Vogliamo il giardino? Vogliamo un terrazzo abitabile? È sufficiente un balcone?
  • Quale metratura o meglio di quante stanze abbiamo bisogno?
  • I doppi servizi sono così essenziali?
  • Meglio in centro o in periferia?
  • Quali sono i servizi essenziali che devono essere facilmente raggiungibili?

La lista potrebbe allungarsi a dismisura.

Ognuna di queste risposte ha un proprio processo di scelta individuale che rientra nei nostri sogni da bambini, nelle nostre esigenze concrete del quotidiano, la composizione del nucleo familiare, l’età dei singoli componenti del nucleo familiare. Fatto sta che vogliamo che la nostra casa nuova sia quanto più possibile attinente ai nostri desideri. Ma poi entrano in ballo altri due fattori che hanno un peso specifico importantissimo che vanno mediati con i nostri sogni e desideri:

  • Meglio comprare una casa usata o una casa nuova?
  • Qual è il budget disponibile?

Poiché questi sono i due punti più oggettivi e razionali, gli altri sono molto emozionali e soggettivi allora proviamo a dare spunti di riflessione per avere maggiore consapevolezza che guiderà le nostre scelte.

Meglio comprare una casa usata o una casa nuova?

Questo punto è importantissimo, e per dirimere la “questione” sono necessarie un po’ di informazioni e soprattutto liberarsi dai luoghi comuni.

Cominciamo dall’abbandonare il rapporto prezzo/metroquadro!

Questo è un retaggio del passato che ancora permane nell’immaginario collettivo ma che ha perso completamente ogni significato salvo che non sia utilizzato in presenza di un oggetto con le medesime caratteristiche.

Per comprendere questo concetto, prendiamo in prestito il mercato dell’auto.
Vogliamo comprare un’auto di categoria media, cominciamo sfogliare le riviste specializzare e le ipotetiche scelte cadono su: Mercedes Classe A, BMW Serie 1, Audi A3 e Alfa Romeo Giulietta.
Per un attimo replichiamo il principio del prezzo/mq con prezzo/KG

Scopriamo che i prezzi al chilogrammo sono i seguenti:

  • Mercedes classe A: 26,67 €/kg
  • BMW Serie 1: 26,68 €/kg
  • Audi A3: 24,96 €/kg
  • Giulietta: 23,01 €/kg

Può questa informazione influire in qualche modo nelle nostre decisioni?
La differenza di contenuti tecnologici, materiali, affidabilità, comfort, design sono gli elementi che determinano il prezzo a parità di categoria.

Nel mercato immobiliare succede la stessa cosa. Lo sappiamo che può sembrare strano ma è così.
Proviamo ad immaginare che sullo stesso isolato si vendano due appartamenti della stessa metratura: 75 mq.
Uno è un appartamento usato ed uno è di nuova costruzione da impresa.

Ci informiamo sui prezzi e scopriamo che:

  • L’immobile usato costa 1.000 €/mq
  • L’immobile nuovo costa 1.300 €/mq

Per acquistare l’immobile usato ci servirà una disponibilità di 75.000 €.
Per acquistare l’immobile nuovo ci servirà una disponibilità di 97.500 €

22.500 € di differenza ci porteranno subito ad affermare che l’immobile nuovo ha un prezzo esoso.

Ma è veramente così?

Il suggerimento è quello di concepire un acquisto immobiliare come un’operazione di investimento. E di fatto lo è. Siamo sempre stati abituati a pensare per cultura italica che la casa si rivaluta nel tempo. Questo può ancora essere vero, ma non è più sempre così vero in assoluto.

Come nell’esempio dell’auto e del loro prezzo al KG, anche le case incorporano diversi contenuti che ne determinano qualità e valore.

Una casa di nuova concezione è dotata di tanta tecnologia. Pensiamo all’autoproduzione di energia elettrica che evita l’implementazione di impianti a gas, la ventilazione controllata che mantiene la temperatura agli ideali livelli di comfort ripulendo la qualità dell’aria che respiriamo (lo sapete che mediamente in casa l’aria è 5 volte più inquinata che fuori?) e prevenendo il problema delle muffe, materiali d’avanguardia che possono fare anche da isolanti acustici e termici, riciclo delle acque piovane, i livelli di comfort e qualità dell’abitare che deriva dalla domotica. Razionalizzazione degli ambienti per non sprecare metri quadrati.
Se poi aggiungiamo l’importanza di disporre di strutture antisismiche, che ahinoi le recenti cronache del 2012 ci hanno insegnato quanto sia importante e vitale questo aspetto.

Una casa usata, in cambio di un “miglior” rapporto prezzo/metroquadro le recenti cronache da lockdown ci hanno fatto comprendere di quanto scarsa sia la vivibilità e comfort delle soluzioni antiquate. Spesso dotati di impianti energivori centralizzati che compromettono la salubrità dell’aria che respiriamo in cambio di importanti quote di conguaglio condominiali a fine anno. Senza contare i costi sociali dell’inquinamento generato.

Sovente acquistare una casa usata comporta anche prevedere lavori di ristrutturazione. Lavori che possono anche migliorare l’efficienza energetica. Ma se l’appartamento è in classe G (come la maggior parte degli appartamenti usati in vendita a Bologna) possiamo migliorare l’efficienza, possiamo recuperare qualche classe energetica, ma non si arriverà mai all’efficienza di una costruzione nuova. Oggi gli standard delle nuove costruzioni sono tripla A o superiori!

Edificio in classe G VS Edificio in Classe A4

Facciamo un esempio pratico. Per far capire al meglio il risparmio finale in termini energetici ed economici tra un edifico esistente in classe G ed un nuovo edificio in classe A4 nonché la convenienza economica dal punto di vista dell’investimento, abbiamo messo confronto alcuni numeri.

Specifichiamo che i dati relativi all’edificio in classe A4 della tabella sottostante si riferiscono agli appartamenti Abitasmart costruiti a Budrio e Bologna. Le costruzioni messe a confronto sono della stessa metratura.

Edificio Esistente Classe GNuova Costruzione Classe A4
Superficie netta86,75 mq86,75 mq
Superficie Lorda145,59 mq145,59 mq
Costo MQ1800 Euro2280 Euro
Tipologia Struttura
Parete EsternaDoppio mattone pieno tipo BolognesePoroton a incastro con cappotto
Parete verso Vano ScalaDoppio mattone pieno tipoMattone forato + pannello
isolante + poroton
Divisorio internoMattone foratoMattone forato
SolaioSoletta in laterocemento +massetto impiantiSoletta in laterocemento +massetto impianti
PavimentoSoletta in laterocemento +
massetto impianti
Soletta in laterocemento +
pannello isolante + massetto
impianti
Serramenti esterniVetro singolo con telaio in legnoVetrocamera con telaio a taglio
termico
Dotazione Impiantistica
Generatore di CaloreCaldaia tradizionaleCombinata con pompa di calore
Produzione Acqua Calda SanitariaCombinata con la caldaiaCombinata con pompa di calore
Terminali di riscaldamentoRadiatori in ghisaPannello radiante annegato nel
pavimento
Fonti rinnovabiliNon previsteImpianto fotovoltaico di circa
2.3 kWel
Scenari Consumi (quantità di calore necessaria a garantire la temperatura interna, in regime invernale, a 20°C)
Carichi termici KW11,088 Kw3,764 Kw
Consumo di metano (Nmc/anno)1647 Nmc/anno0
Consumo elettrico (Kwh / anno)37 Kwh / anno1079 Kwh / anno (di questi, 806 KWh/anno sono prelevati gratuitamente dall’impianto fotovoltaico)
consumo di energia derivante da fonti rinnovabili (Kwh / anno)non esistente 806 Kwh / anno
Ipotesi Spese
Costo metano (mc)1,020
Costo energia (kwh)0,240
Costo metano1679,94 Euro0
Costo energia8,88 Euro65,52 Euro
Importo totale energia1688, 82 Euro65,52 Euro
Edificio in Classe G vs Edificio in Classe A4 della stessa metratura

Osservando la tabella,  la prima cosa che certamente attira attenzione è la differenza di costo al mq. A parità di metratura (netta e lorda), il costo al mq di un appartamento in classe G è di 1800 euro mentre quello di un appartamento in classe A4 è di 2280 euro. Cosa giustifica il prezzo più elevato dell’appartamento in classe A4?

Partiamo dalla tipologia della struttura della classe A4:

  • Parete Esterna: Poroton a incastro con cappotto esterno
  • Parete verso vano scala: Mattone forato + pannello
  • Solaio: Soletta in laterocemento +pannello isolante + massetto impianti
  • Pavimento: Soletta in laterocemento +pannello isolante + massetto impianti
  • Serramenti Esterni: Vetrocamera con telaio a taglio

Per quanto riguarda gli impianti invece, una struttura in classe A4 è dotata di:

  • Pompa di calore elettrica
  • Acqua calda viene prodotta con la pompa di calore
  • I terminali di riscaldamento sono caratterizzati da un pannello radiante annegato nel pavimento
  • Ci sono fonti rinnovabili, a differenza di una Classe G, come un impianto fotovoltaico di circa 2.3 kWel

A parità di consumi, è stata considerata una quantità di calore necessaria a garantire una temperatura interna (durante l’inverno) a 20°.

Se in una costruzione in Classe G i carichi termici KW sono 11,088, quelli in classe A4 sono 3,764. Il consumo di metano in una costruzione in classe G è di 1647 mentre in classe A4 è pari a zero. 

Nell’appartamento in Classe A4 si riscontra un consumo elettrico (Kwh/anno) più elevato (1079 vs 37) ma è doveroso considerare che di questi 1079 KW, 806 kwh/anno sono prelevati gratuitamente dall’impianto fotovoltaico.

Per quanto riguarda le ipotesi di spese, viene evidenziato come, grazie alle tecnologie più avanzate e all’utilizzo di fonti di energia rinnovabili, acquistando un appartamento in classe A4 si possono risparmiare fino a 1623,3 euro in un anno, corrispondenti a 135,275 euro al mese.

Pertanto, il costo di un nuovo appartamento in classe A4 è sì più elevato rispetto a quello di una casa o di un appartamento in classe G ma, considerando le nuove tecnologie e i consumi che ogni abitazione genera, la convenienza in termini d’investimento a lungo termine ricade certamente sulle nuove costruzioni, realizzate appositamente per diminuire i costi energetici rendendo il tutto più efficiente e profittevole

Cosa succede al valore della casa nel tempo?

Il parco immobili in Italia lo sappiamo tutti che è fatiscente e va rinnovato. Bologna non è un comune che fa eccezione. Le nuove logiche costruttive (pensiamo alla normativa NZEB: Nearly Zero Energy Building – Consumo Energia Quasi Zero) porteranno ad avere edifici sempre più appetibili rispetto ad una casa usata. Le costruzioni di case nuove che nascono con questi principi di efficienza domani saranno gli immobili che avranno ancora valore sul mercato. Gli immobili vecchi, pieni di inefficienze che ogni hanno incidono per migliaia di euro nelle nostre tasche, non vedranno sicuramente aumentare il loro valore di mercato.
Anzi è molto probabile che lo si vedrà sempre più in calo.

Questo trend lo possiamo già leggere in modo chiaro oggi. Le banche sono sempre più disposte ad erogare mutui all’80% o addirittura 100% su immobili di nuova concezione perché di fatto diminuiscono i rischi e tutelano maggiormente anche il loro impegno.
Sulle case usate la soglia di erogato rispetto al valore reale diminuisce sempre di più.

Quindi il consiglio è di fare molta attenzione a cosa c’è dentro quel rapporto prezzo/mq.

Budget disponibile per acquistare casa

Passiamo alla seconda importante variabile per l’acquisto di casa, nuova o usata che sia: il budget!
Che ci piaccia o meno, è un elemento imprescindibile che piloterà le scelte in modo importante (decisivo?) nell’acquisto della casa che dovrà accogliere i nostri sogni e desideri.

Anche in questo caso il consiglio è di valutare l’operazione nel suo complesso.
Salvo rare eccezioni, normalmente l’acquisto di un immobile richiede il ricorso ad un finanziamento esterno: il mutuo bancario.

Come accennato al punto precedente, possono esserci importanti differenze fra orientare le proprie scelte su una casa usata oppure una casa nuova.
Abbiamo già accennato che una casa usata potrebbe richiedere un maggior anticipo rispetto ad una casa nuova. E questa è già una variabile importante.

Riflettiamo su questo punto.
Le banche hanno una regola base nel processo di erogazione di un mutuo: l’importo della rata mensile non deve essere superiore al 30%/35% delle entrate mensili del richiedente.

Questo per garantire il puntuale rimborso diminuendo il rischio di insoluti. Tale rapporto è calcolato considerando che una famiglia ha un determinato livello di costi, e le utenze classiche come acqua, luce, gas, condominio, ne sono una componente importante.

Però se la casa è di nuova concezione: non avremo le “bollette” del gas che in un anno rappresentano una quota importante di costi. Non avremo costi di energia elettrica o laddove l’autoproduzione non sia sufficiente avremo solo la quota di costo eccedente. Non avremo eventuali conguagli annuali di costi di riscaldamento di solito non solo importanti ma anche inefficienti, ed anche un risparmio sui consumi d’acqua grazie al riciclo delle acque piovane. Pensiamo a quante volte tiriamo lo scarico dei nostri WC durante la giornata, ogni scarico sono 5 litri d’acqua. Moltiplicate per un anno questi litri…

Le banche modificheranno il rapporto rata/reddito, e possono accordare una rata mensile superiore perché avrete meno costi mensili.

Non dimentichiamo che l’immobile nuovo per la banca è un investimento di maggior qualità rispetto ad una casa usata di vecchia concezione significa poter ambire ad immobili di maggior qualità non compromettendo il cash flow (flusso di cassa) mensile.
Inoltre sarà antisismica (per legge). Questo aspetto è una maggiore garanzia per la banca (oltre che per le persone). Quindi si possono accordare condizioni di mutuo migliori.

Se valutiamo l’operazione nel complesso, quei famosi 22.500 € di differenza del nostro esempio iniziale, saranno totalmente ammortizzati entro 8/10 anni. Avremo la possibilità di ottenere condizioni agevolate dalle banche (sapevi dell’esistenza dei mutui green?) con tassi più convenienti, possibilità di dover dare un acconto meno sostanzioso, avere la possibilità di usufruire di un maggior rapporto rata/reddito, acquistare una casa più vicina ai nostri desideri e soprattutto avere una casa come investimento.
Domani la nostra casa acquisterà valore! Non si deprezzerà come una casa usata.

Comprare casa è un passo veramente importante, lo sappiamo bene. Costruiamo e vendiamo case da più di 60 anni, è il nostro lavoro.
Sappiamo bene cosa c’è dietro la scelta di acquistare una casa piuttosto che un’altra. Il nostro intento era di fornirvi maggiori informazioni per effettuare scelte più consapevoli. Ogni scelta ha la sua dignità, purché sia consapevole.

Vi auguriamo la realizzazione dei vostri progetti di vita!

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